• Кейсы и публикации
  • О компании
  • Контакты
Что вы ищете
    Общее собрание собственников нежилых помещений в нежилом здании
    Консалтинг

    Общее собрание собственников нежилых помещений в нежилом здании

    Логинов Александр Валентинович
    Юрист
    Ситуация: 

    В собственности юридического лица находится 80 % нежилых помещений в нежилом здании, остальными 20 % площади владеют физические лица. Этим юридическим лицом заключен договор с эксплуатационной компанией на техническую эксплуатацию и текущий ремонт здания, в том числе, в отношении всех мест общего пользования в здании. Все расходы, связанные с содержанием нежилого здания, несет собственник, владеющий 80 % помещений. Каков порядок проведения общего собрания собственников нежилых помещений в нежилом здании? Будет ли соблюдено требование о кворуме, если присутствовать на собрании будет один собственник, владеющий 80 % помещений? Вправе ли общее собрание собственников нежилых помещений возложить на физических лиц, владеющих 20 % помещений, обязанность компенсировать юридическому лицу расходы, которые он несет на содержание нежилого здания? 

    Решение: 

    Вопросы принятия решений собственниками нежилых помещений в нежилом здании (долевыми собственниками) регулируются гл. 9.1 «Решения собраний» (ст. ст. 181.1 – 181.5) ГК РФ. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, касающихся общего имущества здания, подлежат применению нормы, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ (п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

      Поэтому собственники вправе:
    - руководствоваться гл. 9.1 «Решения собраний» (ст. ст. 181.1 – 181.5) ГК РФ, в том числе по вопросам принятия решения и учета голосов,
    - по дополнительным вопросам - руководствоваться законодательством, регулирующим сходные отношения,
    - законодательно неурегулированные вопросы собственники вправе самостоятельно утвердить на общем собрании.

    Общее собрание собственников может принимать решения (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники (их представители), которые обладают более чем 50 % общего числа голосов (ч.1 ст. 181.2 ГК РФ, ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При наличии кворума решение считается принятым, если за него проголосовало большинство голосов от общего числа принявших участие в собрании собственников. Исключение: за решение вопроса о реконструкции должно проголосовать не менее 2/3 голосов от общего числа собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

    Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

    Таким образом, в случае присутствия на собрании одного собственника, владеющего 80 % помещений, требование о кворуме будет соблюдено, и общее собрание вправе принимать решения.

    Общее имущество нежилого здания находится в долевой собственности всех собственников помещений в этом здании. Собственники помещений могут владеть, пользоваться и в определенных пределах распоряжаться этим имуществом (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

    Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера такой доли по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается (п. п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

    Собственники нежилых помещений в нежилом здании, как долевые собственники, обязаны участвовать в содержании и сохранении общего имущества соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ). Расходы на содержание общего имущества распределяются пропорционально долям в праве (ст. 249 ГК РФ). 

    Если один собственник оплатил все расходы, он вправе взыскать с других собственников приходящуюся на них часть расходов как неосновательное обогащение (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.10.2009 № 7349/09). Такое взыскание правомерно даже без соответствующего решения общего собрания, так как производится на основании действующих нормативных актов. При этом принятие общим собранием соответствующего решения может быть произведено по желанию собственников. Однако собственник, понесший расходы, не сможет их взыскать, если другие собственники обоснованно возражают либо эти расходы не являются необходимыми для сохранения имущества (Определение Верховного Суда РФ от 16.10.2018 № 78-КГ18-45).




    Срок оплаты по Закону № 223-ФЗ
    Вопросы техзадания по Закону № 223-ФЗ
    Акт-приема передачи на УСНО, регистрация права на ОСНО. НДС платим?
    Срок оплаты по Закону № 44-ФЗ
    Списание неустойки по Закону № 44-ФЗ
    Гражданин РФ уехал работать за границу, а кто заплатит НДФЛ?
    Продажа доли в уставном капитале ООО в рассрочку: залог доли и расторжение договора купли-продажи продавцом в одностороннем порядке
    С 2023 года непубличные АО будут проводить обязательный аудит на общих основаниях
    Патентная система налогообложения при продаже одежды через шоу-рум
    Продали в рассрочку основное средство на УСНО, окончательный расчет на ОСНО. Когда признать реализацию?
    Работник планирует в календарном году отпуск меньше установленной продолжительности. Что делать?
    Правовые последствия решения суда о признании Meta экстремистской организацией