Налоги для иностранного студента при получении и сдаче недвижимости в России
Ситуация:
Нерезидент (гражданин Китая) владеет недвижимостью на территории РФ. Хочет подарить указанную недвижимость сыну, который в данный момент обучается в ВУЗе на территории РФ. Сын (иностранный гражданин, студент ВУЗа РФ) планирует сдавать недвижимость в аренду. Какой налог будет платить студент-иностранный гражданин?
Решение:
Дарение недвижимости от отца к сыну
Доход, получаемый иностранным гражданином (в данном случае — студентом) в порядке дарения от близкого родственника, не облагается НДФЛ. Это прямо установлено абзацем 2 пункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ. Согласно статье 14 Семейного кодекса РФ, отец и сын признаются близкими родственниками. Таким образом, сам факт перехода права собственности на квартиру налогом не облагается.
Сдача недвижимости в аренду: ставка налога зависит от резидентства
Как только студент начнет сдавать недвижимость, у него возникнет налогооблагаемый доход. Ставка НДФЛ будет напрямую зависеть от его статуса налогового резидента:
-
30% — если иностранный гражданин является налоговым нерезидентом РФ (п. 3 ст. 224 НК РФ).
-
13%, 15%, 18%, 20% или 22% — если он признается налоговым резидентом. Применяется прогрессивная шкала налогообложения в зависимости от суммы полученного за год дохода (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Как определить статус налогового резидента
Статус определяется по общему правилу согласно пункту 2 статьи 207 НК РФ: физическое лицо признается резидентом, если фактически находится в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
-
Дни пребывания суммируются непрерывно; они не обязательно должны идти подряд.
-
Статус необходимо проверять на каждую дату выплаты арендных платежей.
-
Окончательный налоговый статус, определяющий ставку за весь календарный год, фиксируется по итогам года.
Согласно позиции ФНС РФ, изложенной в Письме от 27.12.2023 № ШЮ-4-17/16342@), для подтверждения срока нахождения в РФ можно использовать копии паспорта с отметками пограничного контроля о пересечении границы, миграционную карту, квитанции о проживании в гостинице или иные документы, подтверждающие фактическое присутствие лица в стране. При этом срок действия студенческой визы другого государства для расчета этих 183 дней значения не имеет (Письмо Минфина РФ от 01.12.2022 № 03-04-05/117677).
Важные нюансы оформления аренды:
Помимо ставки налога, выбор режима влияет на способ сдачи отчетности:
-
Упрощенный режим «Самозанятость» (НПД): Если студент оказывает услуги по найму жилья физическим лицам, ставка составит всего 4%. Однако этот режим доступен только гражданам стран-членов ЕАЭС (Армении, Беларуси, Казахстана, Киргизии) или Украины. Гражданин Китая применять НПД не может.
-
Режим физического лица (НДФЛ): Для гражданина КНР это основной вариант. Студенту потребуется ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным, и уплачивать налог до 15 июля.
-
Индивидуальный предприниматель (ИП): Регистрация ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН) со ставкой 6% возможна, но требует дополнительных действий: получения РВП или ВНЖ, либо регистрации как ИП по месту прописки в Китае с легализацией документов. На патенте (ПСН) работать нельзя, так как патент выдается только иностранным работникам по найму.
Практические рекомендации для студента:
Чтобы платить налог по ставке резидента (13%), а не нерезидента (30%), рекомендуется:
-
Следить за подсчетом дней пребывания в РФ сразу после въезда.
-
Сохранять посадочные талоны, чеки из магазинов и вузовские пропуска — любые косвенные доказательства нахождения в стране.
-
Учитывать, что доходы от аренды считаются полученными в день их фактической выплаты, поэтому дата платежа критически важна для определения применимой ставки.
-
Если к концу календарного года суммарно набралось 183 дня, излишне уплаченный налог по ставке 30% можно вернуть через налоговую инспекцию, подав декларацию 3-НДФЛ в следующем году.
Таким образом, получение квартиры от отца-студент освобождается от налогов. А вот при последующей сдаче этой квартиры в аренду размер налоговых отчислений будет полностью зависеть от того, сколько дней в году молодой человек проводит на территории Российской Федерации.