Кто должен платить за старые долги? Разбираем права нового собственника квартиры
Ситуация:
После приобретения квартиры обнаружили, что на лицевом счете накоплен долг предыдущего собственника. Мы обратились в ресурсоснабжающую организацию с заявлением об открытии нового лицевого счета, на что получили отказ. Правомерен ли отказ РСО? Должны ли они по заявлению нового собственника открыть новый лицевой счет без отражения задолженности прежнего собственника?
Решение:
Полагаем, что действия РСО в данном случае правомерны. Прямой обязанности открывать новый лицевой счет, в случае если на нем есть долги от предыдущих собственников в действующем законодательстве не содержится. Однако, новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике, за исключением взносов на капитальный ремонт.
По смыслу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
При этом, необходимо иметь в виду, что в силу п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.
В данном случае, право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Исходя из вышеизложенного, можно заключить, что обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у нового собственника только после государственной регистрации перехода права собственности. До этого момента все финансовые обязательства, связанные с оплатой услуг, остаются за прежним владельцем недвижимости.
Федеральное законодательство, в частности ЖК РФ, не содержит понятия лицевого счета на квартиру. Определение и правовая природа лицевого счета на квартиру могут быть выявлены из административной и судебной практики. Финансово-лицевой счет открывается однократно для конкретного жилого помещения, его номер остается неизменным. Однако сам счет может неоднократно переоформляться на нового собственника или нанимателя по мере смены жильцов.
При рассмотрении подобных споров суды исходят из того, что действующее законодательство не возлагает на ресурсоснабжающие организации прямой обязанности по оформлению нового лицевого счета при смене собственника жилого помещения.
При этом наличие задолженности по коммунальным платежам, сформированной в период владения прежним собственником, само по себе не препятствует внесению платы за фактически потребленные ресурсы новым собственником с момента возникновения у него права собственности на указанное жилое помещение (см. например, Апелляционном определение Омского областного суда от 28.08.2024 по делу N 33-5282/2024 (УИД 55RS0005-01-2024-000402-97).
Таким образом, полагаем, что при смене собственника в лицевой счет вносятся изменения лишь в части, касающейся данных нового владельца жилого помещения. Открытие нового лицевого счета действующим законодательством не предусмотрено, так как финансово-лицевой счет создается в отношении конкретного объекта недвижимости, а не конкретного физического лица.
Данная позиция подтверждается и судебной практикой, см. например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05.12.2023 по делу N 88-31026/2023, 2-384/2023 (УИД 62RS0010-01-2023-000213-14)
На наш взгляд, в данной ситуации следует уведомить ресурсоснабжающую организацию о смене собственника, также рекомендуется проинформировать бывшего владельца о том, что вам были предъявлены требования об оплате коммунальных услуг за период, когда вы еще не являлись собственником.
В случае его отказа добровольно погасить образовавшуюся задолженность, для урегулирования вопроса потребуется обратиться в суд с требованием об исключении задолженности прежнего собственника из лицевого счета.
Автор: Юрист Линии Консультаций КонсультантПлюс
Сикора А.А.
Если вы еще не являетесь нашим клиентом – получите бесплатный пробный доступ ко всем возможностям КонсультантПлюс.
Если вам требуется консультация по волнующим вопросам - заполните форму или позвоните
по тел.+7 (812) 334-44-77