Продали в рассрочку основное средство на УСНО, окончательный расчет на ОСНО. Когда признать реализацию?

Ситуация: Продали в рассрочку объект недвижимости, который учитывался как объект основных средств. Часть оплаты получили, применяя УСНО. В июне по акту приема-передачи передали здание покупателю, В реестре недвижимости право собственности покупатель зарегистрировал 01.07.2021. ООО утратило право на применении УСНО в третьем квартале 2021 года. Для целей налогового учета реализация объекта недвижимости при какой системе должна быть отражена?

Решение: По общим правилам согласно п. 1 ст. 39 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

Место и момент фактической реализации товаров, работ или услуг определяются в соответствии с частью второй Кодекса (п. 2 ст. 39 НК РФ).

Главой 26.2 НК РФ в целях применения упрощенной системы налогообложения (далее – УСНО) установлен момент получения дохода от реализации, а, именно, датой получения доходов (в том числе доходов от реализации товаров) признают день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

При переходе с УСНО на ОСНО (в том числе утрате права в середине календарного года на применение УСНО) налогоплательщики с использованием метода начислений признают в составе доходов доходы в сумме выручки от реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав) в период применения упрощенной системы налогообложения, оплата (частичная оплата) которых не произведена до даты перехода на исчисление налоговой базы по налогу на прибыль по методу начисления (пп. 1 п. 2 ст. 346.25 НК РФ).

Заметим, что товаром признается любое имущество, реализуемое или предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Следовательно, основные средства - это тоже товар в целях налогообложения.

Таким образом, при переходе с УСНО на ОСНО, доход, полученный в период применения УСНО, включается в налоговую базу в составе доходов на дату фактического его получения (кассовый метод). На дату перехода на ОСНО сумма, недополученной оплаты по договору купли-продажи недвижимости включается в доходы для целей исчисления налога на прибыль.

Аналогичные разъяснения также дают контролирующие органы, подтверждая, что в аналогичных ситуациях даже при частичной оплате в связи с переходом (утратой) товар (имущество) считается реализованным в момент применения УСНО (Письмо Минфина России от 04.04.2013 № 03-11-06/2/10983).

Отдельно выделим Письмо Минфина России от 08.12.2014 № 03-11-11/62822, где чиновники отмечают, что факт регистрации перехода права собственности важен для момента включения в расходы, ранее понесенных затрат, а вот доход от продажи недвижимости должен включаться в состав доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) иным способом вне зависимости от даты перехода права собственности на вышеуказанные помещения.

Таким образом, на основании вышеизложенного, считаем, что реализация объекта недвижимости подлежит отражению в налоговом учете в момент применения УСНО.

Воспользуйтесь нашей услугой Юридический консалтинг бизнеса.